El proyecto de ley del diputado Massa y antes del diputado Moyano propone desgravar del impuesto a las ganancias los alquileres de vivienda única[1].
Más allá de las buenas intenciones que puedan inspirar este proyecto es necesario revisar los efectos no esperados que una medida de este tipo podría tener sobre un mercado difícil como el de los alquileres urbanos.
Tal como está planteado el proyecto supone un
juego no conflictivo donde moviendo una sola variable económica las demás
variables del mercado no se mueven, o bien, solo se mueven en la dirección
deseada por el legislador. Para tratar de estimar como impactaría este proyecto
en el acceso a la vivienda, es necesario primero describir el mercado de
alquileres y luego el comportamiento de los actores involucrado e imaginar
quienes ganan, quienes quedan igual y quienes pierden.
El mercado de alquiler de viviendas en
la Argentina, asimetría y heterogeneidad
No se trata del mercado de
compra y venta de inmuebles, que, si bien, influye en los alquileres, no
es la misma cosa. Este proyecto de ley renovador incide en el mercado de
alquileres, que involucra, según datos del censo, a 1.795.000 viviendas. Y
1.960.600 hogares[2]
lo que podría equivaler a unas 3 millones de personas aproximadamente.
Primero diremos que se trata de un mercado
fuertemente asimétrico. La vulnerabilidad de una de las partes, el
inquilino, representa una asimetría casi
absoluta. Encontrar otro mercado más asimétrico que este es difícil, incluso el
de los medicamentos indispensables para la vida tiene menos asimetría, la
insulina esta mejor asignada en el
mercado que el acceso al alquiler. Los servicios bancarios están más
contrapesados por la competencia que alquilar el pisito. Como lo describía
Radames Marini (q.e.p.d.) de la Asociación Argentina de Inquilinos “Si nosotros no firmamos lo que nos ponen
adelante no nos alquilan” [3]
El mercado de alquileres tiene una demanda altamente elástica, es
decir que las alzas en el precio o el aumento de requisitos no reducen la
demanda Al inquilino urbano le queda
aceptar las condiciones del propietario y de la inmobiliaria o joderse, así de
simple.
Históricamente uno de los hechos mas
sangrientos que recuerda la ciudad de Buenos Aires es la huelga de inquilinos
de 1907 reprimida por el temible comisario Falcón. Esa huelga marco el tenor
del conflicto por el acceso a la ciudad que hoy sigue latente cada dos años
cuando cientos de miles de familias tienen que renovar o acceder al alquiler:
aceptar o joderse.
Este mercado es sobre todo asimétrico pero
también es heterogéneo, es decir, no todos los que alquilan son iguales desde
el punto de vista de los requisitos de acceso. Y por tanto cualquier variación
en el mercado impacta de modo muy distinto.
Otro rasgo de este mercado es que asimila las
variaciones en forma no inmediata pero con efecto durable. Como ejemplo puede
observarse que uno de los requisitos básicos que piden los propietarios es una garantía
inmueble ubicada en la misma ciudad que la vivienda que se quiere alquilar. Desde
la óptica del propietario este requisito es necesario porque supuestamente es
más difícil litigar y hacer efectiva la garantía cuando esta pertenece a otra
jurisdicción. Esta es una falsa percepción que la jurisprudencia a desmentido
muchas veces, no obstante se mantiene como por inercia al día de hoy.
Para ponerlo en números, podemos decir que,
para el sector clase media el acceso a un departamento modesto para alquilar de
dos ambientes en cualquier ciudad grande de Argentina ronda los $13.000.
Este es el monto que tienen que entregar en efectivo rabioso para “entrar al
departamento”.
Este anticipo se compone de la siguiente
manera: Digamos que este depto tiene un valor de alquiler mensual de $3.000
aprox. La comisión inmobiliaria son dos meses por adelantado y en negro = $
6.000; mes de adelanto $3.000 en negro; un mes de depósito $3.000 en negro;
gestoría (innecesaria) $500 en negro; y el benemérito escribano unos $300 por
firma que pueden ser unos $600 o $900 depende la situación conyugal del garante,
esto si con factura. Es decir que esta familia tiene que aportar de un saque
los $13.000 más los gastos de mudanza, mobiliario, limpieza y arreglos del
inmueble.[4] Como
decíamos, este mercado habita el mundo de Les
Miserables de Victor Hugo, donde una injusticia anterior solo sirve para
alimentar la injusticia posterior, todos estos gastos por adelantado se
transforman en argumento a favor del propietario y de la inmobiliaria al
momento de renegociar el contrato con la siguiente frase: “acepte este aumento, estas comisiones, este buen gestor y este
benemérito escribano, sino, tendrá que pagarle a otro propietario $13.000 mas
la mudanza y todas esas cosas tan feas.” Pues bien así es el mercado donde los
legisladores encuentran un relojito de variables controladas.
Quienes
ganarían y quienes perderían
Si la ley se aprueba, a partir del 2015 todos
los asalariados que pagan ganancias pueden desgravar un monto de hasta $60.000
anuales. Que tendría que presentar este asalariado ante la AFIP?: Un formulario
y un contrato de alquiler. Pues bien, imaginemos el efecto de este artefacto en
el mercado de alquiler inmobiliario de cualquier ciudad de la argentina. Evaluemos,
con esta descripción del mercado, como se comportarían los diferentes actores
si entrara en vigencia este proyecto de ley:
Uno de los actores centrales es el
propietario si él sabe que el inquilino
dispone de este descuento ¿que les parece que va a hacer en la próxima
renovación? damos algunas opciones: a) felicitar al inquilino y regalarle una
botella de vino, b) recomendarle donde invertir el dinero que el inquilino se
ahorra. c) aumentar el alquiler hasta la proporción equivalente del ingreso
real del inquilino incluido el descuento de ganancias. Es decir aproximadamente
el 30 o 40 % del ingreso promedio o más todavía, recordemos que son hasta $60.000
que se pueden desgravar. Y ahora
imaginemos como procederían los propietarios para captar parte de esta renta
que se libera de las arcas de la AFIP. ¿lo haría estudiando cada caso y fijando
un alquiler diferencial para un gerente que gana 50 mil al mes y otro alquiler
mas bajo para el que gana 7mil mitad en
negro? La experiencia histórica es que aumentaría todo parejo, tanto el mercado
formal como el informal y el propietario estaría todavía mas interesado en
rechazar inquilinos mas pobres o mas informales y mas interesado en captar a
los de mas altos ingresos, ¿las
comisiones de las inmobiliarias se quedarían estáticas? Claro que no, si hoy son dos meses en
promedio y teniendo en cuenta que los inquilinos se pueden ahorrar hasta $60
mil, estos gentiles intermediarios también irían a por su parte. Lo mismo el
benemérito gremio de los escribanos y los gestores. Es decir el mercado es
heterogéneo y el impacto de las medidas directas siempre se ajusta a los que
están mejor relativamente jodiendo mas a los que están peor. Esto es lo que
nuestros legisladores seguramente no han tenido en cuenta en su proyecto, que
el mercado de los alquileres es el mas asimétrico de todos y que los efectos de
una medida directa son insospechados pero siempre son malos, desde secar la
plaza, es decir, que los propietarios retiren del mercado sus unidades, o bien,
elevar los requisitos de ingreso y el
valor del alquiler, efecto que se vuelve mas salvaje en la parte mas demandada
del mercado y mas aun en la informal. Por desgracia para los bien pensantes la
miseria no se reviente cuando la impacta la buena voluntad, por el contrario
abre mas sus fauces.
Quien gana con esta medida: de entrada los
propietarios que tendrán un argumento más, sólido y contundente para aumentar
el alquiler. Pero hay otros; Estimemos
el comportamiento de los actores. Pensemos en $60mil anuales que se pueden
deducir con solo presentar un contrato de alquiler y un formulario de declaración
jurada. Imaginen a los maestros de la elusión con este festín en sus manos.
Pensemos en la capacidad de muchos especialistas en la fuga fiscal para simular
un alquiler y desgravar esta importante suma de dinero. El mejor escenario
seria que los vivarachos solo se dediquen a fraguar contratos pues así por lo
menos no retirarían un inmueble del mercado y solo estarían evadiendo
impuestos. Un escenario intermedio sería
que los sagaces efectivamente alquilen una vivienda y luego la sub alquilen
informalmente a algún desgraciado en este caso solo tenemos elusión pero por lo
menos una familia accede al techo. El peor entre lo peor sería que simplemente
los evasores alquilen una vivienda sobre facturada, la usan como bulín y así la
retiran del mercado, evitan el tributo y una vivienda se resta de la oferta
haciendo más asimétrico el mercado. Estos son los mas obvios, seguramente habrá mas dotados en estas
materias que imaginaran otras elusiones.
Lo que proponen nuestros legisladores es una
medida directa a dos bandas que supuestamente beneficia a todos y no perjudica
a nadie. ¿Que los lleva a plantear una medida tan directa sin estimar sus
efectos? Diría primeramente el
desconocimiento de la vida del inquilino y sus circunstancias, seguramente no
estarán en esa situación. Pero eso seria prejuzgar la capacidad de empatía y
análisis de los legisladores y sus equipos técnicos, habrá otra forma de
encuadrarlo: una buena voluntad política pensada para que la agradezcan sus víctimas.
Eliminar
la intermediación compulsiva
¿Cuáles son las políticas públicas que si
pueden mejorar las condiciones de acceso
de los inquilinos?
No es un tema sencillo, muchos especialistas se
vienen dedicando hace años a tratar de suavizar el mercado de los alquileres, También
se podrían ensayar algunas medidas para contener la intermediación que no
afecten directamente a los propietarios,
allí operan una serie de actores que encarecen enormemente el valor
total de un contrato de alquiler. Las inmobiliarias ofrecen servicios
importantes para el mercado pero en los últimos años la intermediación
compulsiva se ha vuelto un pesado costo que carga sobre el lado débil de la
relación, en promedio, en las grandes ciudades, las inmobiliarias le cobran dos
meses de alquiler como comisión y por adelantado al aspirante a inquilino,
¿cuál es la razón de este monto? Por qué se
le tiene que pagar a la inmobiliaria por adelantado si el propietario no cobra
todo el contrato por adelantado? Allí si hay una instancia del mercado que se
podría regular desde la legislación: la sola intermediación inmobiliaria podría
tener topes claros y un prorrateo a lo largo del contrato. De este modo se
estaría pagando por un servicio inmobiliario (seguimiento del contrato,
resolución de conflictos, etc.) y no solo por una intermediación sin valor
agregado. Recordemos que los costos de
operación de una inmobiliaria han bajado sustancialmente con el uso masivo de
internet. También están de por medio los gestores compulsivos que por lo
general son la misma inmobiliaria y que cobran un monto fijo por un trámite que
es público y gratuito como el informe de dominio del inmueble que se coloca
como garantía. Este trámite requiere un llamado de atención sobre el funcionamiento
del Registro de la Propiedad Inmueble: esa dependencia es la encargada de
informar y certificar el domino de un inmueble así como de los compromisos
judiciales o tributarios que pesan sobre él. Los inquilinos que tienen que
hacer un trámite en esta dependencia se encuentran con una de las situaciones
más insólitas del siglo XXI: tienen que llenar formularios con máquina de
escribir mecánica, en dos copias usando el viejo papel carbónico[5]. Por
supuesto para la mayoría de los ciudadanos actuales eso es una tarea casi
imposible, entonces florece otro negocio a costa del inquilino que es el
servicio de escritura “a máquina” de una
solicitud de dominio. En el registro de la CABA sito en la calle Venezuela se
gestionan estos informes de dominio cuyo valor es de $150.- ese monto no está
destinado al funcionamiento del registro ni a rentas generales ni a nada
parecido, está destinado íntegramente a
la Caja de Escribanos que de hecho utiliza parte de las instalaciones del RNPI
para su cobranza como se puede ver en la foto. Es decir el funcionamiento del
registro se paga con rentas generales pero lo que pagan los ciudadanos es un
fijo que va directamente a la caja de escribanos y no se sabe por qué ese trámite
requiere la fe pública de un escribano.
 |
| La caja del Colegio de Escribanos en el mostrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital. |
A esto se suma la intervención del gremio de
los escribanos que certifican las firmas necesarias y las innecesarias al
momento de firmar contrato, todo por una cifra fija y no negociable. Aquí
también lo que es un servicio valioso para la sociedad como la fe pública se
transforma en intermediación sin valor solo sustentada en una reserva legal a
favor de una corporación.
Seamos claros en esto: los servicios
inmobiliarios son valiosos, la gestoría también y la fe pública de los
escribanos también lo es, pero puestas como imposición, sin estar sujetos a la
oferta y demanda y sin tener ya una necesidad económico social que las
fundamente, se transforman en intermediación vacía de valor. Como un
contraejemplo de la intervención innecesaria se puede mencionar al DNI, hace 100 años la identidad de una persona se
confirmaba por el juez de paz o del cura o del capitán del ejército. Con el
paso del tiempo se creó un organismo estatal que es el Registro Nacional de las
Personas y ya no es necesario que intervenga un escribano o algún otro
depositario de fe pública para constatar y certificar la identidad de una
persona. Pero para el caso de un departamento esto sigue siendo así. Por más que ya exista el órgano estatal que
realiza esa labor que es el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble.
No se pueden hacer milagros en el mercado del
alquiler urbano pero si se pueden legislar algunas cosas que ayudarían bastante
como es eliminar o contener la intermediación vacía de valor. Estos aspectos si
se pueden contener desde la legislación: por lo pronto se puede fijar un valor
de referencia para la intermediación inmobiliaria que afronta el inquilino tal
como se hace con la regulación de honorarios profesionales de los abogados y
demás asistentes del poder judicial. Para el propietario ese valor si es
negociable porque puede optar por una u otra inmobiliaria, para el inquilino es
absolutamente compulsivo y eso se puede regular, con una ley y una sanción para
el que no la cumple.
Agrandar
la ciudad
Lo fundamental es agrandar la ciudad para que
haya más oferta: si la ciudad mejora sus medios de movilidad, se amplía el
mercado efectivo de inmuebles utilizables como vivienda; otra medida es
fomentar la construcción de edificios en barrios bajos para ampliar el parque
inmobiliario existente. Es necesario atender a la dinámica demográfica
contemporánea. Facilitar la construcción de inmuebles aptos para la vida de una
familia, los actuales micro departamentos están concebidos como inversión,
vender dos departamentos de 27m2 genera más ganancia que uno de 50m2; Lo que
lleva a las constructoras a llenar el mercado con ese tipo de unidades
reduciendo la oferta relativa de unidades de dos o tres ambientes y por tanto
aumentando su precio. Desde la legislación también se puede regular ese aspecto,
tal como se lo hace con el departamento para el portero o las dimensiones del
palier. Y desde ya la gran medida es sostener la actividad económica, el
empleo, la construcción y el acceso al crédito como se viene haciendo desde el
gobierno nacional pero es una tarea de todos repudiar y evitar la
intermediación que también se presenta en ese mercado.
Octavio Ciaravino
[1] El proyecto como tal no aparece publicado en la página web de los
diputados así que se toman como base las noticias y declaraciones periodísticas.
[2]INDEC, CENSO 2010 cuadros V7 y
H6
[4] Como referencia se pueden
ver los avisos publicados con los requisitos: http://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/6975875--Departamento-de-2-Ambientes-en-Alquiler-en-Capital-Federal?hb=1
[5] También
se puede bajar de internet llenarlo en la computadora e imprimirlo, tarea que
también complejiza el trámite, ya que hay que disponer de una impresora, papel de 80gr. e igualmente es preciso ir personalmente dos
veces a la oficina.
