domingo, 18 de mayo de 2014

Alquileres e impuesto a las ganancias, un proyecto que achica la ciudad.



El proyecto de ley del diputado Massa y antes del diputado Moyano propone  desgravar del impuesto a las ganancias los alquileres de vivienda única[1].

Más allá de las buenas intenciones que puedan  inspirar este proyecto es necesario revisar los efectos no esperados que una medida de este tipo podría tener sobre un mercado difícil como el de los alquileres urbanos.


Tal como está planteado el proyecto supone un juego no conflictivo donde moviendo una sola variable económica las demás variables del mercado no se mueven, o bien, solo se mueven en la dirección deseada por el legislador. Para tratar de estimar como impactaría este proyecto en el acceso a la vivienda, es necesario primero describir el mercado de alquileres y luego el comportamiento de los actores involucrado e imaginar quienes ganan, quienes quedan igual y quienes pierden.

El mercado de alquiler de viviendas en la Argentina, asimetría y heterogeneidad

No se trata  del mercado de  compra y venta de inmuebles, que, si bien, influye en los alquileres, no es la misma cosa. Este proyecto de ley renovador incide en el mercado de alquileres, que involucra, según datos del censo, a 1.795.000 viviendas. Y 1.960.600 hogares[2] lo que podría equivaler a unas 3 millones de personas aproximadamente.
Primero diremos que se trata de un mercado fuertemente asimétrico. La vulnerabilidad de una de las partes, el inquilino,  representa una asimetría casi absoluta. Encontrar otro mercado más asimétrico que este es difícil, incluso el de los medicamentos indispensables para la vida tiene menos asimetría, la insulina esta mejor  asignada en el mercado que el acceso al alquiler. Los servicios bancarios están más contrapesados por la competencia que alquilar el pisito. Como lo describía Radames Marini (q.e.p.d.) de la Asociación Argentina de Inquilinos “Si nosotros no firmamos lo que nos ponen adelante no nos alquilan” [3]
El mercado de alquileres  tiene una demanda altamente elástica, es decir que las alzas en el precio o el aumento de requisitos no reducen la demanda  Al inquilino urbano le queda aceptar las condiciones del propietario y de la inmobiliaria o joderse, así de simple.
Históricamente uno de los hechos mas sangrientos que recuerda la ciudad de Buenos Aires es la huelga de inquilinos de 1907 reprimida por el temible comisario Falcón. Esa huelga marco el tenor del conflicto por el acceso a la ciudad que hoy sigue latente cada dos años cuando cientos de miles de familias tienen que renovar o acceder al alquiler: aceptar o joderse.
Este mercado es sobre todo asimétrico pero también es heterogéneo, es decir, no todos los que alquilan son iguales desde el punto de vista de los requisitos de acceso. Y por tanto cualquier variación en el mercado impacta de modo muy distinto. 
Otro rasgo de este mercado es que asimila las variaciones en forma no inmediata pero con efecto durable. Como ejemplo puede observarse que uno de los requisitos básicos que piden los propietarios es una garantía inmueble ubicada en la misma ciudad que la vivienda que se quiere alquilar. Desde la óptica del propietario este requisito es necesario porque supuestamente es más difícil litigar y hacer efectiva la garantía cuando esta pertenece a otra jurisdicción. Esta es una falsa percepción que la jurisprudencia a desmentido muchas veces, no obstante se mantiene como por inercia al día de hoy.

Para ponerlo en números, podemos decir que, para el sector clase media el acceso a un departamento modesto para alquilar de dos ambientes en cualquier ciudad grande de Argentina ronda los $13.000. Este es el monto que tienen que entregar en efectivo rabioso para “entrar al departamento”.
Este anticipo se compone de la siguiente manera: Digamos que este depto tiene un valor de alquiler mensual de $3.000 aprox. La comisión inmobiliaria son dos meses por adelantado y en negro = $ 6.000; mes de adelanto $3.000 en negro; un mes de depósito $3.000 en negro; gestoría (innecesaria) $500 en negro; y el benemérito escribano unos $300 por firma que pueden ser unos $600 o $900 depende la situación conyugal del garante, esto si con factura. Es decir que esta familia tiene que aportar de un saque los $13.000 más los gastos de mudanza, mobiliario, limpieza y arreglos del inmueble.[4] Como decíamos, este mercado habita el mundo de Les Miserables de Victor Hugo, donde una injusticia anterior solo sirve para alimentar la injusticia posterior, todos estos gastos por adelantado se transforman en argumento a favor del propietario y de la inmobiliaria al momento de renegociar el contrato con la siguiente frase: “acepte este aumento, estas comisiones, este buen gestor y este benemérito escribano, sino, tendrá que pagarle a otro propietario $13.000 mas la mudanza y todas esas cosas tan feas.”  Pues bien así es el mercado donde los legisladores encuentran un relojito de variables controladas.


Quienes ganarían y quienes perderían
Si la ley se aprueba, a partir del 2015 todos los asalariados que pagan ganancias pueden desgravar un monto de hasta $60.000 anuales. Que tendría que presentar este asalariado ante la AFIP?: Un formulario y un contrato de alquiler. Pues bien, imaginemos el efecto de este artefacto en el mercado de alquiler inmobiliario de cualquier ciudad de la argentina. Evaluemos, con esta descripción del mercado, como se comportarían los diferentes actores si entrara en vigencia este proyecto de ley:
Uno de los actores centrales es el propietario  si él sabe que el inquilino dispone de este descuento ¿que les parece que va a hacer en la próxima renovación? damos algunas opciones: a) felicitar al inquilino y regalarle una botella de vino, b) recomendarle donde invertir el dinero que el inquilino se ahorra. c) aumentar el alquiler hasta la proporción equivalente del ingreso real del inquilino incluido el descuento de ganancias. Es decir aproximadamente el 30 o 40 % del ingreso promedio o más todavía, recordemos que son hasta $60.000 que se pueden desgravar.  Y ahora imaginemos como procederían los propietarios para captar parte de esta renta que se libera de las arcas de la AFIP. ¿lo haría estudiando cada caso y fijando un alquiler diferencial para un gerente que gana 50 mil al mes y otro alquiler mas bajo para el que gana 7mil  mitad en negro? La experiencia histórica es que aumentaría todo parejo, tanto el mercado formal como el informal y el propietario estaría todavía mas interesado en rechazar inquilinos mas pobres o mas informales y mas interesado en captar a los de mas altos ingresos,  ¿las comisiones de las inmobiliarias se quedarían estáticas?  Claro que no, si hoy son dos meses en promedio y teniendo en cuenta que los inquilinos se pueden ahorrar hasta $60 mil, estos gentiles intermediarios también irían a por su parte. Lo mismo el benemérito gremio de los escribanos y los gestores. Es decir el mercado es heterogéneo y el impacto de las medidas directas siempre se ajusta a los que están mejor relativamente jodiendo mas a los que están peor. Esto es lo que nuestros legisladores seguramente no han tenido en cuenta en su proyecto, que el mercado de los alquileres es el mas asimétrico de todos y que los efectos de una medida directa son insospechados pero siempre son malos, desde secar la plaza, es decir, que los propietarios retiren del mercado sus unidades, o bien,  elevar los requisitos de ingreso y el valor del alquiler, efecto que se vuelve mas salvaje en la parte mas demandada del mercado y mas aun en la informal. Por desgracia para los bien pensantes la miseria no se reviente cuando la impacta la buena voluntad, por el contrario abre mas sus fauces.

Quien gana con esta medida: de entrada los propietarios que tendrán un argumento más, sólido y contundente para aumentar el alquiler.  Pero hay otros; Estimemos el comportamiento de los actores. Pensemos en $60mil anuales que se pueden deducir con solo presentar un contrato de alquiler y un formulario de declaración jurada. Imaginen a los maestros de la elusión con este festín en sus manos. Pensemos en la capacidad de muchos especialistas en la fuga fiscal para simular un alquiler y desgravar esta importante suma de dinero. El mejor escenario seria que los vivarachos solo se dediquen a fraguar contratos pues así por lo menos no retirarían un inmueble del mercado y solo estarían evadiendo impuestos.  Un escenario intermedio sería que los sagaces efectivamente alquilen una vivienda y luego la sub alquilen informalmente a algún desgraciado en este caso solo tenemos elusión pero por lo menos una familia accede al techo. El peor entre lo peor sería que simplemente los evasores alquilen una vivienda sobre facturada, la usan como bulín y así la retiran del mercado, evitan el tributo y una vivienda se resta de la oferta haciendo más asimétrico el mercado. Estos son los mas obvios,  seguramente habrá mas dotados en estas materias que imaginaran otras elusiones. 

     Lo que proponen nuestros legisladores es una medida directa a dos bandas que supuestamente beneficia a todos y no perjudica a nadie. ¿Que los lleva a plantear una medida tan directa sin estimar sus efectos?  Diría primeramente el desconocimiento de la vida del inquilino y sus circunstancias, seguramente no estarán en esa situación. Pero eso seria prejuzgar la capacidad de empatía y análisis de los legisladores y sus equipos técnicos, habrá otra forma de encuadrarlo: una buena voluntad política pensada para que la agradezcan sus víctimas.

Eliminar la intermediación compulsiva
¿Cuáles son las políticas públicas que si pueden mejorar las condiciones de acceso  de los inquilinos?
No es un tema sencillo, muchos especialistas se vienen dedicando hace años a tratar de suavizar el mercado de los alquileres, También se podrían ensayar algunas medidas para contener la intermediación que no afecten directamente a los propietarios,  allí operan una serie de actores que encarecen enormemente el valor total de un contrato de alquiler. Las inmobiliarias ofrecen servicios importantes para el mercado pero en los últimos años la intermediación compulsiva se ha vuelto un pesado costo que carga sobre el lado débil de la relación, en promedio, en las grandes ciudades, las inmobiliarias le cobran dos meses de alquiler como comisión y por adelantado al aspirante a inquilino, 
La caja del Colegio de Escribanos en el mostrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital.
¿cuál es la razón de este monto? Por qué se le tiene que pagar a la inmobiliaria por adelantado si el propietario no cobra todo el contrato por adelantado? Allí si hay una instancia del mercado que se podría regular desde la legislación: la sola intermediación inmobiliaria podría tener topes claros y un prorrateo a lo largo del contrato. De este modo se estaría pagando por un servicio inmobiliario (seguimiento del contrato, resolución de conflictos, etc.) y no solo por una intermediación sin valor agregado.  Recordemos que los costos de operación de una inmobiliaria han bajado sustancialmente con el uso masivo de internet. También están de por medio los gestores compulsivos que por lo general son la misma inmobiliaria y que cobran un monto fijo por un trámite que es público y gratuito como el informe de dominio del inmueble que se coloca como garantía. Este trámite requiere un llamado de atención sobre el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble: esa dependencia es la encargada de informar y certificar el domino de un inmueble así como de los compromisos judiciales o tributarios que pesan sobre él. Los inquilinos que tienen que hacer un trámite en esta dependencia se encuentran con una de las situaciones más insólitas del siglo XXI: tienen que llenar formularios con máquina de escribir mecánica, en dos copias usando el viejo papel carbónico[5]. Por supuesto para la mayoría de los ciudadanos actuales eso es una tarea casi imposible, entonces florece otro negocio a costa del inquilino que es el servicio de escritura “a máquina”  de una solicitud de dominio. En el registro de la CABA sito en la calle Venezuela se gestionan estos informes de dominio cuyo valor es de $150.- ese monto no está destinado al funcionamiento del registro ni a rentas generales ni a nada parecido,  está destinado íntegramente a la Caja de Escribanos que de hecho utiliza parte de las instalaciones del RNPI para su cobranza como se puede ver en la foto. Es decir el funcionamiento del registro se paga con rentas generales pero lo que pagan los ciudadanos es un fijo que va directamente a la caja de escribanos y no se sabe por qué ese trámite requiere la fe pública de un escribano.   
A esto se suma la intervención del gremio de los escribanos que certifican las firmas necesarias y las innecesarias al momento de firmar contrato, todo por una cifra fija y no negociable. Aquí también lo que es un servicio valioso para la sociedad como la fe pública se transforma en intermediación sin valor solo sustentada en una reserva legal a favor de una corporación.

Seamos claros en esto: los servicios inmobiliarios son valiosos, la gestoría también y la fe pública de los escribanos también lo es, pero puestas como imposición, sin estar sujetos a la oferta y demanda y sin tener ya una necesidad económico social que las fundamente, se transforman en intermediación vacía de valor. Como un contraejemplo de la intervención innecesaria se puede mencionar al DNI,  hace 100 años la identidad de una persona se confirmaba por el juez de paz o del cura o del capitán del ejército. Con el paso del tiempo se creó un organismo estatal que es el Registro Nacional de las Personas y ya no es necesario que intervenga un escribano o algún otro depositario de fe pública para constatar y certificar la identidad de una persona. Pero para el caso de un departamento esto sigue siendo así.  Por más que ya exista el órgano estatal que realiza esa labor que es el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble.

No se pueden hacer milagros en el mercado del alquiler urbano pero si se pueden legislar algunas cosas que ayudarían bastante como es eliminar o contener la intermediación vacía de valor. Estos aspectos si se pueden contener desde la legislación: por lo pronto se puede fijar un valor de referencia para la intermediación inmobiliaria que afronta el inquilino tal como se hace con la regulación de honorarios profesionales de los abogados y demás asistentes del poder judicial. Para el propietario ese valor si es negociable porque puede optar por una u otra inmobiliaria, para el inquilino es absolutamente compulsivo y eso se puede regular, con una ley y una sanción para el que no la cumple.

Agrandar la ciudad
Lo fundamental es agrandar la ciudad para que haya más oferta: si la ciudad mejora sus medios de movilidad, se amplía el mercado efectivo de inmuebles utilizables como vivienda; otra medida es fomentar la construcción de edificios en barrios bajos para ampliar el parque inmobiliario existente. Es necesario atender a la dinámica demográfica contemporánea. Facilitar la construcción de inmuebles aptos para la vida de una familia, los actuales micro departamentos están concebidos como inversión, vender dos departamentos de 27m2 genera más ganancia que uno de 50m2; Lo que lleva a las constructoras a llenar el mercado con ese tipo de unidades reduciendo la oferta relativa de unidades de dos o tres ambientes y por tanto aumentando su precio. Desde la legislación también se puede regular ese aspecto, tal como se lo hace con el departamento para el portero o las dimensiones del palier. Y desde ya la gran medida es sostener la actividad económica, el empleo, la construcción y el acceso al crédito como se viene haciendo desde el gobierno nacional pero es una tarea de todos repudiar y evitar la intermediación que también se presenta en ese mercado.

Octavio Ciaravino


[1] El proyecto como tal no aparece publicado en la página web de los diputados así que se toman como base las noticias y declaraciones  periodísticas.
[2]INDEC,  CENSO 2010 cuadros V7 y H6
[3] Informe Reservado. Net: http://www.informereservado.net/noticia.php?noticia=7865
[4] Como referencia se pueden ver los avisos publicados con los requisitos: http://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/6975875--Departamento-de-2-Ambientes-en-Alquiler-en-Capital-Federal?hb=1
[5] También se puede bajar de internet llenarlo en la computadora e imprimirlo, tarea que también complejiza el trámite, ya que hay que disponer de una impresora,   papel de 80gr.  e igualmente es preciso ir personalmente dos veces a la oficina.

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